2024.11.13

导读：支持房地产税收“三支箭”，北上广深购房人更受益。

作者 | 第一财经 陈益刊

备受关注的财政支持房地产税收新政公布，旨在促进房地产市场止跌回稳。

11月13日，财政部 税务总局 住建部公布了两则文件，分别是《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称税收公告）、《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（下称增值税公告），推出了三项支持房地产发展税收政策，简言之分别是扩大契税优惠政策力度，扩大个人销售住房免征增值税优惠政策范围，从而支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，以缓解房地产企业财务困难。支持房地产税收新政旨在促进房地产市场平稳健康发展。

上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟告诉第一财经，上述新政对于减轻购房人的压力，增加老百姓用于消费的资金具有重要意义，不仅可以活跃房地产市场，还可以起到促进消费的作用。

新政一：契税优惠力度加大

买房需要缴纳契税，按照契税法契税标准税率是3%~5%，各省份据此确定本省份购房具体税率，多为3%。

但2016年国家出台了契税优惠税率，对个人购买家庭前两套住房，只要面积在90平米及之下，减按1%征收契税。而首套房面积超过90平米，减按1.5%税率征收契税，而二套房面积超90平米，减按2%税率征收契税。值得注意的是，二套房契税优惠政策，北京、上海、广州、深圳老百姓不能享受。

此次《税收公告》并没有在税率上做出调整，而是通过上调适用上述优惠政策的面积（140平米），以及允许北上广深享受二套房契税优惠政策，来扩大契税优惠政策力度。

《税收公告》明确，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

而超过140平米的首套房，契税税率减按1.5%征收，二套房则减按2%征收。

上述契税优惠新政在今年12月1日实施，值得注意的是，为了让更多人享受政策红利，对于12月1日之前买房了但没有办理房产证缴纳契税的人，符合规定也可以享受。

新政二：取消普通和非普通住宅标准扩大优惠政策力度

目前中国相关税收优惠政策，会区分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相应标准。比如根据2016年财政部、税务总局相关规定，针对北京、上海、广州和深圳四地，对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。此后这一免税政策年限一度提高至5年，但近期上海等地又将其调整为2年。

不难发现，普通住房享受的增值税优惠政策力度更大，只要对个人持有两年及以上住房销售，就可以享受免征增值税优惠政策。但如果属于非普通住房，依然需要缴纳房屋增值部分5%税款，这对于房价较高的北上广深来说，依然是一笔不小的费用。

此次《税收公告》明确了取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。

在增值税方面，明确北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

不难发现，新政一和新政二对北上广深四个城市尤为利好。这项新政也在12月1日起执行，为了让更多人享受政策红利，12月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合规定也能享受。

此前在土地增值税优惠方面，也区分为普通住宅和非普通住宅。比如纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。但如果建造的是非普通住宅，没办法享受这一免征土地增值税优惠政策。

上述《税收公告》明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。此举保持房地产企业税负稳定。

新政三：下调土地增值税预征率0.5个百分点

房地产企业拿地开发增值需要缴纳土地增值税，根据增值额适用30%~60%四级超额累进税率。为了确保这一税款及时均衡入库，且与中国房地产开发模式相适应，目前土地增值税实行预征制度，其中在土地增值税预征率方面，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

目前房企资金紧张，为了减轻资金压力，缓解房地产企业财务困难，税务总局发布上述《增值税公告》，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。当然，这只是下限，各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

税务总局相关负责人表示，为确保纳税人及时享受上述税收优惠政策红利，税务部门将会同有关部门采取一系列措施，持续优化纳税服务，提升纳税人的满意度和获得感。

田志伟表示，为了确保财政花出的每一笔资金能够带来房地产交易增量，建议可以进一步优化房屋置换税收政策，比如出售二手房之后在一年内重新购买房子的纳税人，可以按照新重新购买房屋的价值和出售房屋的价值之比，来退还出售房屋时所交的税费。若重新购买的房屋价值超过了原有的住房，则全额退还其个人所得税，增值税和契税。另外，建议配套一些房屋装修的财税优惠政策，装修消费是消费的大头，对于鼓励经济增长，促进家电行业的发展也具有重要意义。

近日财政部部长蓝佛安在谈及明年财政政策时，表示将加大力度支持大规模设备更新，扩大消费品以旧换新的品种和规模。