业界认为，金融政策对于楼市预期的影响会更显著

　　自9月底中央定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，北上广深和多个二线城市已陆续调整甚至完全取消限购等行政限制性楼市政策。

　　据相关研究机构16日最新统计，目前仅北京、上海、深圳和海南部分城市仍然实施限购。

　　8日，国家发改委主任郑栅洁在新闻发布会上表示，要促进房地产市场止跌回稳，“目前降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”

　　多名受访业界人士认为，目前，广州已全面退出限购，其他一线城市的限制性购房政策也仍有进一步松绑的可能，但全面退出限购的可能性不大。相比于取消楼市“三限”，金融政策的调整直接关乎购房成本，对于短期楼市影响更大。此外，在多部门楼市利好政策迭出的背景下，楼市回稳速度仍然趋缓，这主要是因为购房者对于宏观经济、未来收入的预期仍待提振，对入市交易仍存顾虑。

　　仅京沪深琼仍实施楼市“限购”

　　16日，天津市住建委等六部门联合发布“关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施的通知”。根据通知，天津自即日起取消新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施，不再对新建商品住房销售价格上限实施指导；同时，取消该市普通住房和非普通住房标准。

　　此前，天津已释放出放松限购政策的信号。9月初天津发改委发布的《提升城市服务保障水平促进新市民安居乐业政策举措（征求意见稿）》拟提出，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受该市户籍居民购房政策；该市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

　　业界认为，结合当地楼市现况，天津全面取消限购的新政“虽迟终到”。“除了天津，近日海南多地也全面退出限购，这意味着2010年以来实施的限购政策已逐渐走向退出历史舞台的阶段，也是房地产市场‘市场归市场、保障归保障’的重要体现。” 上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

　　10月7日，海南省东方市、文昌市和澄迈县均宣布调整或全面取消该地商品住房（含新建商品住房和二手住房）购买及交易限制政策，具体涵盖“不再进行购房资格审查”“不再限制购买套数”“商品住房在取得不动产证后即可上市交易”等内容。

　　海南曾有“调控最严省”之称。但全域限购实施6年后，今年初以来，海口、五指山等多地已不同程度地松绑了楼市限购，比如，放松外地户籍购房者的社保年限要求，海南户籍多孩家庭可以多买一套商品住房，缩小限购范围等。

　　目前，海南省仅剩三亚限购未做调整，主城区保留着外地人5年社保限购的门槛。

　　进入10月后，除天津、海南之外，另有多地在此前楼市宽松性政策的基础上，进一步明确全面取消楼市“三限”。

　　比如，根据福建省泉州市出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，全面取消限购、限售、限价。该政策自2024年10月1日起实施，有效期至2025年12月31日止。

　　一线城市松绑楼市限购的步伐则更加谨慎。

　　9月底，广州成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

　　北京、上海和深圳也在9月底全面优化了楼市政策，包括下调首付比例、松绑楼市“三限”等，但限购政策仍然存在。

　　具体而言，上海放松外环限购，深圳优化分区住房限购政策、非本地户籍购房社保年限要求，北京对于非京籍、高层次和急需紧缺人才的购房资质要求也予以放宽，同时明确通州区按全市统一政策执行。

　　国金证券相关研报显示，今年 9 月下旬，从中央到地方楼市宽松政策密集加码，居民购房信心有所修复，国庆假期重点城市楼市表现总体好于9月和五一假期，其中，以北上广深为典型代表的核心城市，受益于政策利好，新房和二手房成交均大幅增长，整体市场热度稳步回升；前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象；但合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡，整体认购和前期变动不大，项目分化持续加剧。

　　“限购令”退出后，还有哪些楼市增量政策空间？

　　为进一步扭转房地产市场价格下行预期，楼市“三限”政策会全面取消吗？如果不能，应该以何种程度保留？如果进一步松绑，能释放多少需求？

　　“中央赋予地方调控自主权，限购、限价、限售等前期市场过热时期实施的限制性措施，各地方可以因地制宜实施调控，是否全部取消，关键看城市市场发展情况。” 成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经分析说。

　　他认为，目前，大部分城市都已经取消了限制措施，一线城市也对限制措施进行了优化调整。调整或者取消这些限制性措施，是在市场供求关系发生重大变化的新形势下，更好发挥市场机制作用，促进需求释放和提高供给水平的做法。

　　中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对记者表示，未来楼市三限政策不可能全部取消，少数一二线城市的核心区可能仍会在一定程度上保留限制性购房政策，具体限制范围和限制标准取决于当地楼市的市场状况，充分体现城市政府部门因城施策，落实主体责任。

　　上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿持相近看法。他对记者分析说，北京、上海等大城市的住房需求层次性、结构性比较复杂。通过限购政策，可以优先满足各类刚性住房需求。在此基础上，通过有序的政策调整，可以更好满足各类改善性住房需求、置换型住房需求。

　　相比于楼市行政调控政策松绑及财政、土地等支持性政策，中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者表示，金融政策，比如信贷政策的松紧程度，对于楼市预期的影响是立竿见影的，也是显性效果最大的。所以，当前存量房利率的下调，对于购房消费起到了实实在在的推动作用，能够有效降低购房者资金压力，是个非常重要的措施。同时，多地降低二套房首付比的政策，也有利于激活一部分购房需求。

　　在陈晟看来，京沪深全面取消“限购”存在较大阻力。尽管如此，随着多部门利好政策迭出，等到2025年，一线城市的楼市有望率先进入一个稳定的状态。相比之前，二三线城市楼市预期的复苏，仍待更大的政策力度，进行精准发力。

　　进入四季度后，中指研究院政策研究总监陈文静认为，“房地产政策将围绕落实好存量政策和加快推出增量政策展开。”

　　她对记者分析说， 对于存量政策，预计各地将积极落地取消普宅标准，降低房贷利率、降低首付比例等。

　　9月底，北京和上海两地均提出，将及时（适时）取消普通住房和非普通住房标准。

　　12日，财政部副部长廖岷在国新办举办的新闻发布会上进一步透露，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

　　对于增量政策，陈文静预计，核心城市将继续优化限制性政策，除个别核心区域外，全面取消三限政策是趋势，以此带动更多增量需求入市；“补人头”加大购房补贴力度，降低中介佣金、交易税费等也存在市场预期；同时，为了给房企提供更多流动性支持，还有望进一步优化房企预征预缴税费政策，加快相关税费清退等。

　　此外，国务院副总理何立峰10月10日至12日在山西太原、陕西西安调研房地产、大宗耐用消费品以旧换新和外贸等工作时指出，加快推进保交房工作，加大“白名单”项目贷款投放力度，确保在建已售商品房如期保质交付，积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作，促进房地产市场筑底企稳。

　　尽管中央与地方纷纷推出政策，但整体进展却显得缓慢，王业强对此分析：“市场通常因高资金成本和价格压力而对收储政策反应谨慎，加上地方政府在债务考核上的约束，这也在一定程度上压制了政策的推进效果。”